Este 31 de diciembre será diferente en materia tributaria para todos los promotores, puesto que llega a su fin la exoneración del ITBI (2%) para ellos.
Recordemos que después de su eliminación, el artículo 3 de la Ley 472 de 17 de junio de 2025, resucitó y extendió la exoneración en la primera operación de venta de viviendas nuevas hasta el 31 de diciembre de 2025. Lo que queda sumamente claro que a partir del año 2026 no existirá.
Esto pienso puede ser un duro golpe a los contribuyentes de este sector, los cuales de un solo golpe, se le ve incrementado su costo tributario en un 2% del precio de venta (esto si se vende con ganancia; porque podría ser el 2% del valor catastral actualizado a razón de 5% por cada año de tenencia si se vende con pérdida o poca ganancia).
El ITBI (2%) aunque es un impuesto del vendedor, tarde o temprano formará parte de las estimaciones de costo para fijar los precios de la vivienda, lo que se transforma en un incremento para los consumidores.
Este sector no solamente añorará esta exoneración, sino que ya con la Ley 66 de 2017 que modificó el Impuesto de Inmuebles donde se eliminó los años de exoneración para las mejoras, que, aunque era un beneficio directo para los que adquirían propiedades, también lo era para los promotores, porque antes de esta norma cuando el promotor inscriba las mejoras tenía 5, 10 o 20 años para vender la propiedad sin que tuviera que pagar impuestos de inmuebles. Hoy en día desde que se inscriben las mejoras hasta el día que la venda, el promotor tiene que cargar con un impuesto de inmuebles que le aumenta los costos, por una propiedad que su intención no es quedársela sino venderla. Esto sin duda, fue una carga extra para el sector.
Y aprovechando que estamos reflexionando sobre el sector. Un tema que desde que nació, se pensó en los años de opulencia y que siempre iba haber ganancias, pero no se pensó que se iba a hacer cuando hubiera pérdidas o márgenes muy bajos. Nos referimos a la famosa tablita del literal a) del artículo 701 del Código Fiscal. A continuación, la plasmo para recordarla.
| Valor de la vivienda nueva | Tasa |
| Hasta B/.35 000.00 | 0.5 % |
| De más de B/.35 000.00 hasta B/.80 000.00 | 1.5 % |
| De más de B/.80 000.00 | 2.5 % |
| Locales comerciales nuevos | 4.5 % |
Esta tabla, aunque fue muy buena en el tiempo de buenos márgenes, hoy en día, con muchas empresas del sector con bajos márgenes o pérdidas en los proyectos, se convierte en un impuesto sobre la renta inexistente; porque NO hay ganancia; y la Ley no permite una NO APLICA de dicha tablita, como si existe la solicitud de NO APLICACIÓN DEL CAIR para el resto de las empresas cuando el cálculo alterno les afecta. Esto es otro tema tributario que afecta a las empresas del sector.
En conclusión, si me pidieran un consejo que nadie me ha pedido, para este sector tan importante del país que genera muchos empleos, recomendaría:
- Mantener un periodo de dos años para que los promotores puedan vender exento de ITBI.
- Incluir un periodo de exoneración de impuesto de inmuebles para los promotores, para que no tengan que pagar ese impuesto, por una propiedad que su objetivo no es quedarse con ella; sino venderla para que otro la ocupe y desarrollar el país.
- Incluir una norma clara de no aplicación de la tablita del literal a), artículo 701 del Código Fiscal para todos aquellos que tengan bajo margen o pérdidas, tenga una opción legal, tal cual ocurre con la solicitud de no aplicación del CAIR.
